Comprar un apartamento: qué documentos se requieren, su verificación.

La adquisición de un inmueble es un paso crucial, porque estamos hablando de cantidades importantes. Para que en el futuro la transacción no se reconozca como inválida o nula, es importante adoptar un enfoque responsable para su ejecución. Los documentos que se necesitan para comprar un apartamento dependen de la situación específica. Hay diferentes opciones: vivienda en casa nueva o antigua, con participación de capital de maternidad, bajo fianza.

La secuencia de acciones para organizar correctamente la compra de un apartamento.

Puede recopilar los documentos necesarios tanto con la ayuda de agentes inmobiliarios como por su cuenta. El registro de la transacción se lleva a cabo en los órganos de Rosreestr y, en teoría, puede prescindir de intermediarios. Pero si hay grandes cantidades en juego o si la transparencia del acuerdo genera dudas, asegúrese de contactar a los agentes inmobiliarios para obtener ayuda.

Para redactar correctamente los documentos al comprar un apartamento, asegúrese de:

• En primer lugar, todos deben ser originales y no mostrar signos de falsificación y corrección.
• En segundo lugar, los documentos deben enviarse al organismo autorizado para registrar la transacción.
• En tercer lugar, es necesario seguir el procedimiento que establece la ley.

Dónde empezar

Las condiciones esenciales del contrato de compraventa de bienes inmuebles son la información sobre el objeto enajenado (dirección, número de inventario, área) y su precio. Las partes deben ser elegibles para completar la transacción. El apartamento en sí no puede tener gravámenes, es decir, ser hipotecado, arrestado. Debe estar identificado, por lo que no puede prescindir de los documentos de título.

Entonces, como regla general, se requerirán los siguientes documentos (paquete principal):

• Pasaportes de los participantes en la transacción (deben ser válidos al momento de firmar el contrato).
• Escritura de propiedad del apartamento.
• Pasaporte técnico del objeto (elaborado por la oficina de inventario técnico en el lugar de la propiedad).
• Contrato de compraventa firmado por las partes.
• Certificado de aceptación (documento para la compra de un apartamento en un edificio nuevo o en el mercado secundario).
• Declaración sobre el estado. registro de derechos sobre bienes inmuebles.
• Extracto de la cuenta personal (para el mercado secundario) y del registro de la casa.
• Información sobre el pago de la tasa estatal por la acción.

Una excelente opción es enviar documentos al MFC al comprar un apartamento. Los expertos lo ayudarán a explorar qué documentos específicos se necesitan en una situación determinada, qué se puede pedir (recibir) en el lugar. También puede iniciar la transacción a través del portal de Servicios del Estado, esto le ahorrará tiempo.

Además, es posible que necesite lo siguiente (paquete adicional):

• Extracto del USRN (se puede emitir en el MFC u obtener durante el procedimiento).
• Poder notarial que da derecho a realizar una acción (si la transacción se realiza a través de un representante).
• Documentos constitutivos de la empresa (si la parte es una persona jurídica).
• Confirmación del pago de fondos por el objeto de construcción compartida.
• El consentimiento del segundo cónyuge para disponer de la propiedad o equivalente (una decisión judicial por la cual se dividió la propiedad, un acuerdo de división, etc.).
• Información sobre el cumplimiento del procedimiento de enajenación de una participación en propiedad común (si el inmueble es propiedad de varias personas).
• Certificado actual para mat. capital.

El procedimiento para procesar documentos al comprar un apartamento es el siguiente: las partes firman un acuerdo, lo ejecutan, luego de lo cual solicitan el registro de la transacción. Los fondos del objeto deben transferirse antes de la transferencia de propiedad. Una excelente opción es firmar un acuerdo con un notario, cambiar llaves y dinero y luego contactar a Rosreestr.

Vivienda en casa terminada (mercado secundario)

Necesitará los mismos documentos para la compra de un apartamento de vivienda secundaria que en un edificio nuevo. El comprador definitivamente debe familiarizarse con el estado de la cuenta personal. Enumera tanto los inquilinos registrados como las deudas para pagar los servicios. El certificado es válido por 30 días.

Un extracto del libro de la casa (sobre la composición de la familia) le permitirá conocer a los registrados en la sala, quién tiene derecho a usarlo. La compra de bienes raíces en algunos casos le da al propietario la oportunidad de desalojar a los residentes, pero esto es un problema innecesario. Puede pedirle al vendedor que deje de registrar a otras personas.

Los documentos para comprar un apartamento en el mercado secundario incluyen un acto de aceptación y transferencia. Esto es especialmente importante si la propiedad se vende con muebles y equipo adicional. Reflejar el estado actual de los contadores para eliminar la responsabilidad por las deudas del usuario anterior. El acto es ante todo necesario para el vendedor, pero puede servir como base para hacer reclamaciones si se encuentran defectos ocultos.

Vivienda en edificio nuevo (mercado primario)

Los documentos al comprar un apartamento a un desarrollador incluyen un acto de aceptación y transferencia de un objeto, un certificado de reembolso de una deuda con la empresa. Es importante que además del contrato de compraventa pueda existir un contrato de inversión. Sin embargo, la transacción en sí es más segura, se necesitan menos valores, ya que no hay propietarios anteriores, el historial de propiedad del objeto.

Opciones de compra de objetos:

• A su cargo;
• Por recursos atraídos.

En el primer y segundo caso, el departamento de contabilidad de la empresa debe confirmar que el dinero ha sido acreditado en la cuenta. No importa si provienen de un comprador o de un banco, no importa para el registro. Si el adquirente de la propiedad participó en la construcción compartida, necesita el mismo certificado de la cooperativa.

¡Importante! En caso de construcción compartida, el dinero no se puede transferir en efectivo. Se reciben solo a expensas del desarrollador o cooperativa. El requisito de transferir fondos en efectivo debería ser alarmante: este es uno de los signos de una inminente quiebra.

Antes de ir a Rosreestr, debe asegurarse de:

• certificado de aceptación del objeto (el comprador certifica que está de acuerdo con la calidad y el volumen de trabajo realizado);
• pasaporte técnico para el apartamento (se requerirá las medidas de todas las habitaciones, la elaboración de un plano).

La firma del certificado de aceptación no priva al comprador de la oportunidad de exigir la eliminación de ciertas deficiencias. Pero, como muestra la práctica, después de su registro, el deseo de la empresa de eliminar las deficiencias disminuye drásticamente. Sin tal acto, la transacción no puede registrarse con las autoridades de Rosreestr. Si el desarrollador no elimina las deficiencias durante mucho tiempo, existe una opción: firmar un certificado de aceptación con reservas, que indica el período de tiempo para terminar el objeto.

Vivienda asegurada por bienes raíces

Las hipotecas son la mejor manera de resolver el problema de la vivienda para la mayoría de las familias. La ley permite la compra de vivienda en el mercado primario y secundario, dejando el derecho de aprobar la transacción al banco. No confunda hipoteca con leasing: en el segundo caso, la propiedad se queda con la entidad que financia la operación. La participación del banco (deuda con él) se refleja necesariamente en los documentos de registro.

Una transacción que involucra fondos de un banco es algo más complicada:

• se concluye un acuerdo con el desarrollador para la compra de bienes inmuebles;
• se envía una solicitud al banco con una solicitud de préstamo;
• después de recibir los fondos, el desarrollador emite un certificado que indica que el comprador (accionista) no tiene ninguna deuda por el objeto;
• opción: el vendedor de un apartamento en el mercado secundario certifica el hecho de recibir dinero.

Además, el mismo procedimiento: debe recopilar documentos para el objeto y solicitar el registro de la transacción. Un apartamento nuevo también necesita un pasaporte técnico, y un acto de aceptación de las instalaciones en funcionamiento se adjunta al contrato. Como regla general, los desarrolladores tienen un departamento de ventas que ayuda a recopilar los documentos necesarios.

¡Atención! Después de registrar la transacción, debe notificar al banco dentro del período especificado en el acuerdo. El incumplimiento de este requisito conlleva sanciones para el prestatario. Hasta que el banco no proporcione a Rosreestr un certificado de reembolso de la deuda, no se puede tomar ninguna acción con los bienes raíces.

Si la vivienda se compra en el mercado secundario, se requerirán documentos adicionales para comprar un apartamento con una hipoteca. Estos incluyen un documento de tasación de bienes raíces, y es necesario en la etapa de obtener un préstamo de un banco. Esto se hace para evitar transacciones ficticias cuando la propiedad se vende a un precio excesivo.

Cabe señalar que el banco no acompañará la transacción del cliente, limitándose solo a la participación financiera en el proceso. Pero el control será completo e integral, y en caso de incumplimiento de los términos del contrato, la institución podrá exigir la devolución del monto total.

Comprar una habitación

Los documentos para la compra de una acción en un apartamento incluyen un aviso por escrito a otros propietarios de la transacción propuesta. Tienen el derecho de preferencia para comprar una habitación al precio que se ofrece a los demás. Sin un aviso preparado por un notario, el contrato no puede registrarse con Rosreestr.

De acuerdo con las mismas reglas, la transferencia de propiedad de una parte de un edificio residencial se realiza, si las acciones no se asignan en especie. En teoría, el apartamento también se puede dividir en dos objetos separados, pero esto es más difícil. Sin embargo, si no se ha respetado el derecho de compra preferente, los demás accionistas sólo podrán exigir que las obligaciones del comprador se transfieran a sí mismos, pero no que se cancele la transacción.

Características de comprar una casa con certificado.

Como saben, por el nacimiento del primero (desde el 01.01.2020), el segundo y los siguientes hijos, se paga el capital de maternidad. Se puede implementar para mejorar las condiciones de vida de la familia. La regla principal es la asignación de acciones, donde el niño también recibirá su parte. Por lo tanto, los documentos para comprar una vivienda con capital de maternidad incluyen principalmente un certificado que les da derecho a apoyo financiero.

Se requerirán otras condiciones:

• El consentimiento de las autoridades de tutela y tutela (en el caso de una venta paralela del objeto donde está registrado el niño);
• Reflejo en el contrato del hecho de la transmisión de la acción a cada hijo por el que se recibió el capital, con posterior registro.

Primero, debe comunicarse con el Fondo de Pensiones (en la oficina territorial o a través del portal de Servicios del Estado). El certificado emitido es apto para pagar la transacción total o parcialmente tanto en el mercado primario como en el secundario. No se puede evitar la participación de la UIF, porque el departamento especificado transferirá el dinero a la cuenta del vendedor de bienes raíces.

Para completar la transacción, necesitará documentos que confirmen la presencia de niños: certificados de nacimiento. El comprador no debe ser privado de la patria potestad sobre un hijo o una hija. Las autoridades supervisoras controlan la corrección de la transacción. Sin embargo, si hay errores, no cuestionarán el acuerdo en sí, sino solo la legalidad de la transferencia de fondos bajo el certificado.

¡Importante! Matkapital se puede utilizar para pagar la primera cuota de un préstamo o para cancelar parte de la deuda, los intereses. Las instrucciones detalladas sobre cómo administrar los fondos se pueden encontrar en el sitio web de la UIF.

Donde pueden aparecer errores

Es importante que el comprador de bienes raíces se asegure de comprar exactamente el objeto que se le mostró. Antes de revisar los documentos al comprar un apartamento, necesita hacer coincidir direcciones. Hubo casos en los que en lugar de un local vendieron otro. Otro aspecto importante es el área de construcción. Las hojas de datos antiguas pueden contener errores e inexactitudes.El comprador tiene derecho a asegurarse de que está pagando por "medidores" reales y no por aire.

Problemas comunes:

• invalidez del pasaporte (por ejemplo, después de cambiar el nombre);
• errores técnicos en la hoja de datos;
• información sobre el derecho de propiedad (redactada con violaciones);
• Problemas con la privatización del objeto (realizada ilegalmente).

Estos documentos deben comprobarse en caso de duda.

Qué documentos verificar al comprar un apartamento

Papeles sobre cuya base se transfirió la propiedad al vendedor. Debería ser alarmante realizar varias transacciones rápidamente, cuando cada persona poseía el apartamento por un tiempo mínimo. Gracias a un extracto de la USRN, puede conocer el historial de bienes raíces, protegiéndose de una transacción potencialmente peligrosa.

Cómo redactar un contrato de compraventa

Puede pedir ayuda a agentes inmobiliarios o abogados: este servicio se presta por separado. Los formularios de acuerdo de muestra en Internet también están bien. Cuanto más simple sea el acuerdo, mejor, y una gran cantidad de condiciones adicionales deberían alertar.

¡Importante! El precio indicado en el contrato debe ser realista. Si se cancela la transacción, las partes vuelven a su estado original. Comprender la cantidad puede provocar pérdidas económicas.

Que pasará si no sigues todos los trámites

Se pueden solicitar algunos documentos para el seguro, pero la precaución no será superflua, porque estamos hablando de grandes cantidades. Por ejemplo, si una casa se compra en matrimonio, se requiere consentimiento para su enajenación de la "segunda mitad". Sucede que una persona se casa y se divorcia varias veces, se pierden los rastros de la ex esposa.

Si no se asegura de que otras personas no soliciten el apartamento, la transacción puede ser impugnada en el futuro. Esto también es válido para los bienes raíces heredados. Cualquiera de los sucesores que, por motivos válidos, no haya reclamado sus derechos, podrá hacerlo en el futuro.

¡Atención! Al comprar una casa en el mercado secundario, vale la pena ponerse en contacto con los agentes inmobiliarios para una verificación completa de la transacción. Las organizaciones son financieramente responsables de la calidad del servicio prestado.

El archivo de registro contiene el paquete completo de documentos relacionados con la transacción anterior. Los participantes profesionales del mercado tienen derecho a obtenerlo e investigarlo. Por supuesto, no tiene sentido hacer esto en relación con los inmuebles de nueva creación. Pero si el objeto ha pasado por al menos una mano, la precaución no será superflua.

Qué estará disponible después de que se complete la transacción

El resultado es el registro estatal del acuerdo, sobre la base del cual la propiedad se transfiere al adquirente. Documentos recibidos al comprar un apartamento – este es un extracto de la USRN, un pasaporte técnico, así como un acuerdo firmado por las partes. Las partes tienen derecho a realizar copias de los documentos utilizados durante el procedimiento. El vendedor recibe el dinero estipulado por el contrato en su totalidad.

Los documentos emitidos al comprar un piso en construcción compartida contendrán un certificado de que el accionista ha cumplido íntegramente su obligación con la promotora. Asegúrese de guardar este documento para consultarlo en el futuro (a veces las empresas quebran).

Muchos de los documentos recibidos serán necesarios para emitir una deducción de propiedad.

Costo de ejecución del trato

Para los ciudadanos es de 2000 rublos, y para quienes realizan una transacción a través del portal de Servicios del Estado será de 1400. El monto incluye solo el registro del contrato y la realización de cambios en la USRN. Un extracto cuesta desde 350 rublos. Servicios de agentes inmobiliarios, los documentos duplicados se pagan por separado.