¿Qué es una reparación en bruto (acabado) en un edificio nuevo?

Al pensar en comprar una casa en el mercado primario, se enfrenta al hecho de que están vendiendo apartamentos con reparaciones de diversos grados de preparación. El más común es el acabado rugoso del apartamento. Qué es, qué tipo de trabajo incluye este concepto y qué obtiene como resultado: lea el artículo.

Diferentes tipos de renovación de apartamentos.

Los apartamentos en edificios nuevos se pueden adquirir con diferentes acabados:

• Para terminar o sin reparar.
• Para terminar.
• Con un acabado en blanco prefinal.
• Totalmente terminado por el desarrollador.

Todavía estoy empezando

Son precisamente estas definiciones las que aparecen en los anuncios que ofrecen espacio habitable en edificios nuevos o en contratos de construcción. Al mismo tiempo, el precio por metro cuadrado difiere significativamente según el nivel de acabado. Para comprender cuál es la diferencia, descubramos en qué se diferencian los diferentes tipos de reparación de un desarrollador.

Para terminar

Esta es una opción sin terminar el trabajo en absoluto. Solo recibe una caja. Las paredes en sí son externas y las que limitan tu apartamento valen y nada más. También puede haber muelles que separan el baño y la cocina. El resto del espacio no tiene tabiques. Si las paredes son de hormigón fundido, el hormigón desnudo lo es. Losas desnudas en lo alto, concreto irregular bajo los pies. Esto es lo que obtienes. Lo único es que se pueden instalar windows y aun así no siempre. Depende del proyecto, por lo que este punto debe consultarse con el desarrollador.

Un apartamento sin terminar se parece a esto

Tampoco hay comunicaciones. Hay puntos de conexión con ellos: salida de alcantarillado, suministro de agua, entrada eléctrica al apartamento y, con mayor frecuencia, sin protección. Simplemente inician la fase en la máquina. No hay cableado de suministro de agua / alcantarillado en el apartamento. Debes hacer todo esto tú mismo. Una excepción es el sistema de calefacción. En muchos edificios nuevos, el desarrollador hace el cableado, aunque puede haber excepciones. Es decir, un apartamento sin terminar, sin reparaciones.

Para terminar

Se diferencian de la versión anterior en que, por lo general, ya hay algunas particiones (el diseño típico o la posición de las particiones se acordó con usted en la etapa de firma del contrato), las paredes y el techo están enlucidos, se vierte una regla en el piso. La electricidad se puede cablear (verificar), pero otros sistemas de ingeniería todavía solo se indican mediante puntos de entrada.

Esto es lo que puedes ver

No vale la pena esperar que las superficies enlucidas sean planas. La calidad del trabajo suele estar por debajo de la media. Tendrás más nivelar las paredes y el techo. Solo necesita (tal vez) una capa más pequeña de material. Y así, le espera una lista completa de trabajos, que incluye el acabado en bruto del apartamento y luego el acabado.

Preacabado

Este es un apartamento que está listo para terminar el trabajo. Un electricista está divorciado, las paredes están niveladas, se vierte una regla uniforme en el piso, el techo está enlucido. Solo tienes que colocar los materiales de acabado y el sustrato debajo de ellos (cuando sea necesario). Un baño, un baño, un inodoro queda sin terminar. En este local, las reparaciones seguirán siendo suyas.

Debe entenderse que los "muros alineados" deben cumplir con SNiP (códigos y regulaciones de construcción), y permite desviaciones del siguiente orden:

• en paredes de hasta 15 mm por metro cuadrado,
• hasta 10 mm en suelo y techo.

En una inspección más cercana, las cosas están lejos de ser color de rosa.

Por lo tanto, incluso si los constructores han cumplido con los estándares (no siempre es el caso), no todos los materiales de acabado pueden colocarse sobre superficies tan “planas”. A favor de este tipo de renovación de un edificio nuevo, se puede decir una cosa: la casa se sentará activamente durante otros 3-5 años, por lo que la aparición de grietas es una decisión completamente natural. Por esta razón, no debe usar materiales de acabado costosos de inmediato, y las superficies relativamente planas se incluirán en la opción temporal.

Totalmente renovado por el desarrollador.

Se ha realizado una gama completa de trabajos, hasta la instalación de materiales de acabado, puertas interiores y exteriores, instalación de fontanería. Todo lo que necesita es amueblar el apartamento con muebles y puede vivir.

Solo queda poner los muebles.

Esta opción parece tentadora: no hay necesidad de sufrir en busca de constructores-finalizadores. Y así es. Pero la calidad de las reparaciones del desarrollador rara vez satisface a nadie. A menudo, todos los adornos se eliminan y se vuelven a hacer. Y a menudo es necesario poner masilla en las paredes (para pintar al 100%), rellenar la regla niveladora.

¿Qué incluye el acabado rugoso del apartamento?

Qué se incluye exactamente en el concepto de "reparación preliminar" cada empresa y el equipo lo determina por sí mismo. De las opciones enumeradas anteriormente, dos etapas son adecuadas para este concepto: para el acabado y con el preacabado. Como puede ver, el grado de preparación de las instalaciones es completamente diferente. ¿Y cómo resolverlo? Requerir una lista de trabajos a realizar.

Reparaciones en bruto en un edificio nuevo: no hay una definición exacta de la lista de obras

Algunos ponen una lista de posibles obras con un precio por metro cuadrado. En este caso, todo es simple: usted mismo determina qué tipo de trabajo y en qué medida lo harán por usted; esta es la mejor opción. Si no hay una lista de trabajos, pida expresarlo o solicite una lista de trabajos por hacer.

La renovación civilizada implica la celebración obligatoria de un contrato para trabajos de reparación y acabado. Esto minimizará sus riesgos en caso de fraude de un contratista.

Nota: al firmar el contrato, se deben indicar todas las obras. Y cuanto más precisa sea la definición (con desviaciones aceptables), menos problemas tendrá durante la aceptación.

Un ejemplo de una estimación para un acabado de cocina en bruto

Principales tipos de trabajo

Como ya se mencionó, el acabado en bruto de un apartamento lo entiende cada empresa constructora a su manera, pero generalmente ofrecen la siguiente lista de obras:

• Montaje de particiones según un plan ya hecho.
• Relleno del pavimento a lo largo de los faros con una impermeabilización preliminar de las habitaciones "húmedas". Aquí hay que tener cuidado. La regla se puede reforzar o no. También debe aclarar las diferencias de elevación permitidas.
• Disposición de cableado:
  • instalación de un panel de apartamento;
  • tendido de cables de alimentación y cables de baja corriente (teléfono, Internet, TV por cable) en conductos de cable;
  • instalación de cajas de enchufes (sin enchufes de montaje, interruptores).
    

    Esto es lo que puede ver como resultado

• Enlucido de paredes en faros.
• Enlucido de techo (no todo el mundo tiene este elemento en la lista básica, ya que a menudo se hacen techos tensados ​​o suspendidos).
• Disposición de tuberías para suministro de agua fría y caliente, alcantarillado.

Esta lista de trabajos sobre el acabado en bruto del apartamento es básica para la mayoría de las organizaciones que ofrecen renovaciones sin terminar.

Comentarios eléctricos

Algunas notas sobre cableado eléctrico. Antes de realizar el trabajo, se debe elaborar un plan, en el que se marque el número de enchufes y puntos de conexión para los dispositivos de iluminación en cada habitación, la sección transversal de los cables, las calificaciones de las máquinas, el RCD (leer aquí) para cada una de las ramas. Necesita aclarar quién hará este trabajo.

El electricista es la parte más importante

Si el contratista desarrollará el diagrama de cableado, primero debe familiarizarse con el proyecto. Además, sería útil mostrárselo a un especialista o intentar ahondar en todas las sutilezas usted mismo.Si todo va bien con el proyecto, tendrás que controlar todo hasta la marca del cable y sus parámetros específicos. Es decir, será necesario mida el diámetro real de los cables de cobre y calcule la sección transversal a partir de él, compárelo con el diseño. A menudo hay grandes inconsistencias (hay errores de los fabricantes, pero es necesario realizar un seguimiento). Es difícil para un electricista remodelar, porque los cables están ocultos debajo del yeso y es muy problemático cambiarlos incluso si se colocan en tuberías corrugadas. Por eso, esta es una de las etapas más importantes que prevé el acabado en bruto del apartamento y debe controlarse de manera muy responsable.

Sobre enlucir paredes y nivelar el piso

Antes de redactar un contrato para un acabado en bruto de un apartamento, especifique qué tan lisos serán las paredes y el piso. Es deseable lograr cifras específicas que deben fijarse en el contrato. Eso sí, nadie te pondrá "debajo del huevo", pero es realista lograr que las diferencias no sean más de 5 mm por metro cuadrado.

Qué exactamente y en qué medida estará enlucido: eso es lo que necesita averiguar

Compruebe también si el tratamiento de la pendiente está incluido en el yeso de las paredes. A menudo, esta parte del trabajo se incluye en la lista de trabajos adicionales, por lo que tendrá que pagar más por ello.

Trabajo adicional

En la mayoría de los casos, si lo considera necesario, puede agregar los siguientes tipos de trabajo a la lista principal de trabajos:

• todo tipo de desmantelamiento de materiales de acabado antiguos (desde pintura y papel tapiz hasta yeso);
• imprimación de las paredes (con antisépticos o contacto de hormigón);
• instalación de una malla para enlucir;
• diseño de arcos;
  

  Trabajo adicional - para un mejor resultado

• trabajos de aislamiento térmico y acústico en habitaciones y en el balcón;
• sustitución o transferencia de radiadores de calefacción;
• trabajos de soldadura en elevadores de suministro de agua fría y caliente;
• instalación de sistemas de ventilación.

Quizás le ofrezcan otro tipo de trabajo. Todo depende de la empresa específica. Tal vez tengan especialistas especiales que ofrecerán sus tipos de trabajo.

¿Quién mejor para confiar la reparación?

Si el acabado preliminar del apartamento no lo hará usted personalmente, debe elegir entre dos opciones:

• pagar un apartamento sin reparación y contratar un equipo o una oficina de reparaciones para las reparaciones en bruto;
• Pida un apartamento inmediatamente con un acabado rugoso.

Según todos los datos, es preferible la primera opción. Encontrar una oficina que haga un buen trabajo renovando nuevos edificios no es fácil, pero es posible. Un cliente que alquila un apartamento con una reparación en bruto satisfactoria es casi un cuento de hadas. Todo es comprensible.

Los profesionales no son fáciles de encontrar

Las oficinas de reparación contratan especialistas específicos para determinados tipos de trabajo. Se dedican solo a esto, este es su pan, su reputación, por lo tanto, las organizaciones que se respetan a sí mismas controlan la calidad del trabajo. Para el desarrollador, lo principal es el proceso de construcción en sí y el énfasis está en la construcción de la caja y no en el acabado. Terminar el trabajo es un ingreso secundario, no tan atractivo (en términos monetarios) y pocas personas se preocupan seriamente por su calidad. En cualquier caso, esta es la situación en nuestro país hasta ahora.

Quizás haya desarrolladores en algún lugar que tengan especialistas en acabados altamente calificados. Pero para esto, deben tener constantemente nuevos objetos en su trabajo para que estos especialistas estén constantemente ocupados, de lo contrario no es rentable. Si tuvo la suerte de encontrar un cliente de este tipo, vio (no solo en la foto) y sintió un par de apartamentos terminados, el acabado en bruto del apartamento se les puede confiar sin lugar a dudas. De lo contrario, busque una empresa de acabado.

Qué buscar al aceptar un trabajo

El acabado en bruto del apartamento en el nuevo edificio ha terminado, debe aceptar el trabajo. Pero necesita saber qué buscar, cómo y qué verificar. Para ayudarte, el contrato que firmaste con la empresa desarrolladora o reparadora. Debe haber una lista de trabajos por hacer. Deberá verificar:

• Qué planas son las paredes.Para hacer esto, necesita un buen nivel de construcción y una regla o regla larga (más de un metro, seguro, pero mejor que 1,5-2 metros). Verifique la verticalidad de las paredes con un nivel, con una regla o una regla, fijándolo a la pared y dibujando en diferentes direcciones para estimar la escala de jorobas y depresiones.
• También se verifica el género. Además, necesita controlar la horizontal.
  

  Tendremos que arrastrarnos con diferentes herramientas.

• Revise las esquinas, por fuera y por dentro. Deben ser de 90 ° (es deseable tener un triángulo grande, pero también puede verificar con algo de los medios disponibles).
• Comprobación eléctrica. Necesitará un destornillador indicador. Si hay voltaje (fase) en él, el indicador se enciende. Si no hay voltaje, el indicador está apagado. Esto es lo que necesita verificar:
  • Compruebe que los disyuntores abren la fase y no el cero. Si apaga el disyuntor, no debe haber fase en los enchufes de este grupo (toque la sonda indicadora alternativamente a los cables que salen debajo del tomacorriente).
  • Atornilla las bombillas en los enchufes, verifica el funcionamiento de los interruptores. Aquí, también, la fase debe abrirse (si gira las llaves del interruptor a la posición "apagado", no debe haber voltaje en los cables que van a la bombilla).
  • Enchufando una lámpara de mesa en cada tomacorriente (si está instalada), asegúrese de que estén funcionando correctamente.
  • Puede crear un cortocircuito artificialmente comprobando el rendimiento de la máquina. Pero esto es solo si sabe cómo y qué hacer.
• Si se suponía que iba a tener una instalación de plomería, verifique el rendimiento de todos los grifos.
  

  Hay que inspeccionar y comprobar todo

Si hay comentarios, debe hacer una lista de ellos para que un representante de la empresa los firme. En teoría, sus comentarios deberían eliminarse.